질의제목 :	국토교통부 - 명의대여 등을 한 감정평가사를 감정평가법인의 인원수에 포함할 수 있는지 여부 등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제제29조제3항 등 관련)
관련문서 :	국토교통부 부동산평가과 - 2634(2018. 8. 17.)

1. 질의요지

가. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제29조제3항에 따른 감정평가법인의 설립을 위한 감정평가사의 최소 인원을 산정할 때 감정평가법인에서 업무를 수행할 의사 없이 명의만 대여한 감정평가사를 해당 법인의 인원수에 포함할 수 있는지?

나. 감정평가법인이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제29조제3항에 따른 감정평가법인의 설립을 위한 감정평가사의 최소 인원에 미달한 날부터 3개월 이내에 감정평가사를 보충하지 않았더라도 그 후 감정평가사를 보충했다면 같은 법 제32조제1항제7호에 따라 설립인가를 취소할 수 없는지?

※ 질의배경

감정평가사 B는 A감정평가법인에 소속되어 업무를 수행할 목적 없이 A법인으로 하여금 감정평가사의 최소 인원을 확보하게 해줄 목적으로 법인에 소속된 것처럼 보이는 외관을 형성함. B가 A법인에 소속되지 않았다고 볼 경우 A법인은 3개월 이상 감정평가사의 최소 인원에 미달한 것이 되어 설립인가 취소 대상에 해당하게 되는바, 국토교통부는 설립인가 취소가 가능한지 법령해석을 요청함.

2. 회답

가. 질의 가에 대해

이 사안의 경우 감정평가사를 해당 감정평가법인의 인원수에 포함할 수 없습니다.

나. 질의 나에 대해

이 사안의 경우 설립인가를 취소할 수 있습니다.

3. 이유

가. 질의 가에 대해

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “감정평가법”이라 함) 제29조제3항 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제24조에서 감정평가법인에 두어야 하는 감정평가사의 인원을 5명 이상[주사무소(主事務所) 및 분사무소(分事務所)에 각각 2명 이상]으로 규정하고 있는 것은 감정평가법인의 감정평가 업무를 조직적으로 수행할 수 있도록 하려는 것이고, 같은 법 제32조제1항제7호에서 감정평가법인이 같은 법 제29조제3항에 따른 감정평가사의 인원수에 미달하게 된 경우 3개월 이내에 감정평가사를 보충하지 않으면 국토교통부장관이 해당 법인의 설립인가를 취소하도록 규정하고 있는 것은 감정평가법인의 조직적 업무 수행 능력을 신뢰한 제3자의 이익을 보호하기 위한 것으로 보아야 합니다.

또한 감정평가법 제5조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제5조제2항에서 국가, 지방자치단체 등이 토지등을 감정평가하려는 경우 같은 법 제33조에 따른 한국감정평가사협회에 요청하여 감정평가사를 추천받을 수 있도록 하면서 추천 기준으로 감정평가 대상물건의 규모 등을 고려한 감정평가업자의 조직규모를 고려하도록 한 점에 비추어 보면 감정평가법인에 소속된 감정평가사의 수는 해당 법인의 업무수행 능력을 판단하는 중요한 요소가 되므로 감정평가법인 소속 감정평가사 수는 감정평가법인에 채용되어 실제 감정평가업무를 수행하는 감정평가사로 한정하여 산정해야 합니다.

토지 및 그 정착물, 동산, 저작권ㆍ산업재산권ㆍ어업권ㆍ광업권 및 그 밖의 물권에 준하는 권리 등과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말함(감정평가법 제2조제1호 및 같은 법 시행령 제2조).

아울러 감정평가사가 감정평가경력을 부당하게 인정받는 한편 감정평가법인으로 하여금 설립과 존속에 필요한 감정평가사의 인원수만 형식적으로 갖추게 하거나 감정평가 물량을 추가로 배정받을 수 있는 자격을 얻게 할 목적으로 감정평가법인에 소속된 외관만 형성하는 것은 감정평가법 제27조에 위반하여 자신의 명의를 대여하거나 자격증을 부당하게 행사한 것에 해당하여 징계(같은 법 제39조제1항제9호) 및 업무정지(같은 법 제32조제1항제11호) 사유가 되는데, 이 경우 해당 감정평가사에 대해서는 징계 등 처분을 내리면서 해당 감정평가법인에 대해서는 감정평가사의 인원수가 갖추어진 것으로 보고 설립인가 취소 등 처분을 할 수 없다고 보는 것은 불합리하다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

대법원 2013. 10. 31. 선고 2013두11727 판결례 참조

나. 질의 나에 대해

행정상 제재처분은 행정법규 위반이라는 과거의 객관적 사실에 대해 가하는 제재로서 명시적인 규정이 없는 한 그 처분 전에 위반 상태가 해소되었다는 사정은 처분 여부 자체에 영향을 줄 수 없는바, 감정평가법인이 감정평가사의 최소 인원에 미달했음에도 3개월 이상 부족한 감정평가사를 보충하지 않은 사실이 있는 이상 그 후 감정평가사를 보충했는지 여부와 상관없이 국토교통부장관은 해당 감정평가법인의 설립인가를 취소해야 합니다.

법제처 2017. 5. 10. 회신 17-0023 해석례 참조

또한 감정평가사의 인원이 미달되더라도 설립인가 취소 처분 전까지 감정평가사를 보충하기만 하면 그 처분을 면할 수 있다고 보게 되면 같은 법 제45조제2호에 따른 청문절차의 지연으로 불가피하게 행정처분의 시기가 늦어지는 등 구체적 사정에 따라 동일한 위법사실에 대한 행정처분 여부가 달라지는 불합리한 결과를 초래할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 합니다.

<관계 법령>

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」

제27조(명의대여 등의 금지) 감정평가사 또는 감정평가업자는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 제10조에 따른 업무를 수행하게 하거나 자격증ㆍ등록증 또는 인가증을 양도ㆍ대여하거나 이를 부당하게 행사하여서는 아니 된다.

제29조(설립 등) ①ㆍ② (생  략)

③ 감정평가법인과 그 주사무소(主事務所) 및 분사무소(分事務所)에는 대통령령으로 정하는 수 이상의 감정평가사를 두어야 한다. 이 경우 감정평가법인의 소속 감정평가사는 제18조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 아니어야 한다.

④ 감정평가법인을 설립하려는 경우에는 사원이 될 사람 또는 감정평가사인 발기인이 공동으로 다음 각 호의 사항을 포함한 정관을 작성하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 하며, 정관을 변경할 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 신고할 수 있다.

1.〜3. (생  략)

4. 사원(주식회사의 경우에는 발기인)의 성명, 주민등록번호 및 주소

5.ㆍ6. (생  략)

⑤ 〜 ⑫ (생  략)

제32조(인가취소 등) ① 국토교통부장관은 감정평가업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 설립인가를 취소(제29조에 따른 감정평가법인에 한정한다)하거나 2년 이내의 범위에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제2호 또는 제7호에 해당하는 경우에는 그 설립인가를 취소하여야 한다.

1. 〜 6. (생  략)

7. 감정평가업자가 제21조제3항이나 제29조제3항에 따른 감정평가사의 수에 미달한 날부터 3개월 이내에 감정평가사를 보충하지 아니한 경우

8. 〜 16. (생  략)

② 〜 ⑤ (생  략)

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 시행령」

제24조(감정평가법인의 구성) ① 법 제29조제3항 전단에서 "대통령령으로 정하는 수"란 5명을 말한다.

② 법 제29조제3항에 따른 감정평가법인의 주사무소 및 분사무소에 주재하는 최소 감정평가사의 수는 다음 각 호와 같다.

1. 주사무소: 2명

2. 분사무소: 2명